客户返佣(Realty Rebate)在税务上如何处理?

在加拿大目前的地产行业,由于市场竞争的激烈,返佣已经成为买卖物业时一件很常见的事,也似乎是地产经纪的市场营销利器。大多数买家收到返佣都很开心,因为降低了买房的成本,那么,随之而来的一系列税务问题您是否清楚呢?下面我们就来给大家讲讲。

什么是返佣?
地产经纪帮客户买卖房产,从中抽取一定比例的收入叫佣金。返佣就是地产经纪把部分佣金返还给买家客户,以降低买家的购房成本。

作为地产经纪,返佣给客户后的税务问题有哪些?
如果是将返佣直接给付买家本人,则只需要将返佣部分从自己当年的收入中扣除即可。
如果是将返佣给付除买家之外的任何第三方(例如买家的直系亲属配偶,子女,父母,或者是referrer推荐人/介绍人等),地产经纪需要给第三方出具T4A ,收到返佣的第三方需要在当年对收到的返佣报税。

作为买家,收到地产经纪的返佣后的税务问题有哪些?
这里分为两种情况:

  1. 买家买房的目的是用来自住。
    这种情况下,因为房子是用来自住,所以并不涉及额外的税务问题。
  2. 买家买房的目的是用来投资。
    这种情况下,因为房子是用来投资的,在出售的时候会产生Capital Gain,因此买家收到的返佣就被认为是降低了买房成本,同时也就会增加Capital Gain。

    举例:房屋买入时:
    A 买家 B 地产经纪 房屋买入价格:$100 万
    B 地产经纪收到的佣金:$100万 * 2.5% = $2.5 万
    A 买家 收到的返佣(假设50%):$2.5 万* 50% = $1.25 万
    房屋卖出时:
    房屋出售价格:$120 万
    A 买家的capital gain:$120万 –($100 万 – $1.25万)= $21.25 万
    由此可见,买家收到的返佣$1.25万最后实际上是被加入了Capital gain 来进行缴税。

作为卖家,收到地产经纪的返佣后的税务问题有哪些?

这里也分为两种情况:

  1. 卖家出售自住房。
    这种情况下,由于房子是用来自住的,收到的返佣也不涉及额外的税务问题。
  2. 卖家出售投资房。
    这种情况下,由于房子是用来投资的,在出售的时候会产生Capital Gain,因此卖家收到的返佣就被认为是增加了卖房的总价款,同时也就会增加Capital Gain。

    举例:
    A 卖家 B 地产经纪 房屋买入价格:$150 万 房屋出售价格:$200 万
    B 地产经纪收到的佣金:$200万 * 2.5% = $5万
    A 卖家 收到的返佣(假设50%):$5 万* 50% = $2.5 万
    卖家的capital gain:($200万 + $2.5 万)–$150 万= $52.5万
    由此可见,卖家收到的返佣$1.25万最后实际上也是被加入了Capital gain 来进行缴税。

注意:为方便大家理解,以上举例均忽略买卖房屋时的其他费用成本,仅针对返佣部分来分析。