2021年房市大火,很多居民非居民都在这年发生了买卖房产的行为,

买房没有什么太大影响,但是卖房的朋友们这会一定要好好琢磨一下接下来四月的这个个人税怎么报?

一般来讲在加拿大出售房产,每个家庭都会有一套主要住宅可能可以享受出售后免增值税政策,可是如果您的家庭有多套房产,比如除了主要住宅还有度假小别墅,出租的物业,那么这些物业在出售就享受不了免税政策而要交沉重的增值税了。有的朋友开玩笑说我的房子买了就不出售,一直到去世以后直接转给下一代, 其实这样做可能税务风险更大, 因为从税法的角度,去世当天所有资产都会被认定为按当时市价一并售出。那么卖房增值税到底是如何计算的呢?

Affordable rental housing on national agenda - REMI Network

什么是卖房增值税?
卖房增值税是当您通过出售投资房产或者其它有价值的东西时需要向政府支付的税款,并不仅仅是卖房,CRA可以对您出售的任何盈利产品征收卖房增值税,包括股票,债券,房地产投资和其他资产(但是,加拿大的大多数退休账户都允许您推迟缴纳收益税,直到您实际提取您赚到的钱的时候才交税)。拿投资房产来说如果您几年前花了80万加元买了一套房子,今天以100万加元的价格出售了它,那么您的”资本收益”将是20万加元,您必须在纳税申报表上申报此金额以及您的其他收入。我们将在下面讨论您的利润中有多少是纳税的,以及如何计算的。
如何计算出售房产的卖房增值税
在加拿大,您只需为已经实现的资本收益的50%纳税。意思是您从出售资产中获得的利润的一半是征税的,另一半是免税的。
要计算您的资本收益或损失,只需从您的销售价格中减去调整后的基本成本(ABC)。将这个数字分成两半(50%),该金额将根据您的所得税等级,您居住的省份以及您的个人生活状况征税。
您的”调整后基本成本”(ABC)是您的购买价格:您为房产支付的费用加上购买中产生的其他费用,例如佣金,法律费用以及房产的添加或改进费用。
下面是一个示例。假设几年前你花了100万加元买了安大略省的一所房子。当时,您支付了3万加元的税款和过户费,以及另外2.8加元的财产添加和翻新费用,在这种情况下,您将所有这些费用加在一起,得出调整后的基本成本为 105.8万 加元。
现在,假设你以130万加元的价格卖掉了这所房子。要计算您的应税利润,您需要从出售它的价格中减去您的成本。然后,要确定将要征税的金额,需将您的资本收益分成两半.

您的销售应税利润为24.2万加元,该利润将加到您的其余收入中,并由CRA根据您的个人情况相应地征税。虽然相同的规则适用于房地产销售的所有收益和损失,但收益的税率最终取决于您所属的所得税等级。您的另一半资本收益也是$ 12.1万 ,这一部分可以免税。

Province of Ontario will Match City's Small Business Property Tax Subclass  – Bay Ward Bulletin

一般来说在加拿大出售我的出租房产是不可以避免卖房增值税的。 只有符合家庭主要住宅条件的房屋出售才有可能免税。
那么如何减少房产销售的卖房增值税?
如果您的房产不能免除卖房增值税,通过一些事先准备可能可以最大限度减少交税:

1. 合理使用过去为用完的资本损失抵消资本收益

您过去因为出售房屋(或其他资产)价值下降而亏损时,遭受过资本损失。与资本收益一样,当您出售房屋时,没赚钱反而亏钱了,这个损失已经发生了,但如果您继续持有房屋,则损失是”未实现的”。CRA允许您使用资本损失将资本收益抵消至零,具体方法如下:
如果您在获得资本损失的同一年没有任何资本收益可以抵消,您有2种选择:
1.将您的资本损失应用于您在过去3年中赚取的任何资本收益,并修改您之前的税单。
2.结转您的资本损失,以减少未来的资本收益。条件适用,因此请咨询税务专业人员并查看加拿大政府网站以获取更多详细信息。
例如,假设您出售了一项资产,并获得了25000加元的资本收益。通常,您将收取此金额的50% ,$12500,并将其声明为您的应税收入。
但假设您在同一年出售了另一项资产,并经历了10000加元的资本损失。您可以从25000加元中减去10000加元(以获得15000加元),并将产生的金额减半,将其申报为您的应税收入。15000加元中的一半只有7500加元,这意味着您的收入将比您没有经历资本损失时少5,000加元,收入减少意味着要支付的税款更少。
掌握并了解您的资产,并考虑在出售的时候任何会发生亏损的资产。这样做可以提供双重好处:您可以改善您的投资组合,同时减少您的纳税。

2. 将房产的出售时间定在您的收入最低时

由于收取的卖房增值税金额基于您的所得税等级(以及其他事项),因此最明智的做法是将房产的销售时间定在您的收入处于最低水平时,以便您的税率较低。例如,如果您或您的配偶休产假,或者您请假。这种策略的目标是在您的总收入较低的一年内出售您的房产,以避免向资产支付更高的税款。

3. 将您未来的投资存放在税收优惠账户中

加拿大金融机构提供许多税收优惠账户,您可以在其中持有投资。使用免税储蓄账户(TFSA),您无需申报任何收益,也可以进行免税取款。有一个供款限额,该限额规定了您每年可以向TFSA供款的金额上限,但好消息是,未使用的供款将结转到未来几年。因此,如果您未能在给定年份用完您的供款空间,您也不会失去任何增加资金的机会。
另一个比较好的选择是将您的投资存放在注册退休储蓄计划(RRSP)等注册账户中。此类帐户通常具有免税供款或取款等功能,以及将您的供款视为可减税的功能。特别是RRSP,只要资金留在计划中,就可以进行免税的供款和免税增长。该账户是延税的,因此您只有在退休时提款时才缴纳所得税。

4. 将您的财产捐赠

如果您有资产,例如财产或公司股票,您可以将其捐赠给慈善机构,并使用捐赠来降低您的卖房增值税。如果您捐赠的资产自首次收购以来价值有所增长,则无需对这些资产缴纳卖房增值税。
因此,如果您刚刚以195000加元的价格出售了最初以195000加元的价格购买的250000加元的房产,这55000加元的房产价值增长会被计为资本收益。但是,如果您将财产捐赠给慈善机构,则可以避免这种情况。
另一方面,如果一处房产已经失去了一些价值,但你仍然把它计入家庭资产,此时你可以将资本损失计入你的其他收入。