最近我们接到了很多在加拿大有房产的同胞的咨询，说自己卖房却被律师折腾得快崩溃了。卖房都有哪些注意事项，怎样才能避免踩坑？
有这样两则小故事。故事的主人公是两位来加拿大留学的学生A和B。他们都在加拿大有自己的房子。他们都于去年回国，但因为海外疫情严重，暂时无法回到加拿大。
眼看着自己的学生签证过期，A决定以后就不回加拿大了，老老实实留在国内找份工作。
而加拿大这边呢，疫情导致这两年的房价疯涨。A和B的房子都升值了很多。A念叨着反正自己也不打算回加拿大了，不如趁着行情好，把原价200万的房子以300万的价格给卖了。
卖房过程很顺利，2021年2月底签合同，3月份交接。正当A沉浸在房价升值带来的喜悦，感到自己即将财务自由、走上人生巅峰的时候，却被律师告知先别高兴太早。
原来是A在房子交接前，律师通知他要先找会计师“清税”，拿到税务局的清税证明，否则就要被扣留25%的卖房款。25%就是75万，A感觉自己亏大发了。
1. 什么是清税证明？
清税证明就是加拿大非税务居民在出售房产时，主动向加拿大税务局申请并且取得的预交税凭证。这个证明的目的就是防止非税务居民逃税。
如果没有这个证明，律师会扣留25%（最高可达50%）的卖房款作为押金。一天不拿到这个证明，卖家就一天不能拿回全部的卖房款。
因为现在A不在加拿大，学生签证也过期了，因此A也就不再属于税务居民，而成了非税务居民。因此A卖房要通过会计师向税务局申请清税证明。
什么时候可以申请清税证明？税务局规定，非税务居民应当在卖房合同签订的10日内就提交清税证明的申请。超过这个时限，每天罚款$25加币，最高罚款$2,500加币。
清税证明越早申请越好，最好是合同签订当天就开始申请。
因为疫情期间，加拿大税务局的工作人员没有正常办公，加上最近非税务居民买卖房产的人特别多，所以排队提交清税证明的人也特别多，通常需要3-4个月才能拿到清税证明。
2. 暂时离境该如何卖房
疫情期间很多加拿大的同胞回到中国，一时半会儿又没法回到加拿大，眼看着自己加拿大的房子价格涨上天，很多人都有落袋为安的念头。
是不是所有现在不在加拿大的人卖房都要办理清税证明？怎样才能避免清税？
B是我们接下来这个故事的主人公。B也在加拿大留学，自去年回国后就一直呆在国内。他也想卖掉自己3年前就买了的加拿大房子。买家已经找好了，只是由于各种各样的原因，还没有办理房子交接。
与A不同的是，B还没有毕业，以后仍打算回加拿大继续学业，学生签证也还在有效期，因此理论上来说，B还算是加拿大税务居民。但他离开加拿大也有一段时间了，税务局到底会如何判定自己的身份，B有点拿不准。
于是B就找到了我们王珂会计师事务所，询问怎样才能避免清税。
我们的会计师针对B的情况，首先建议B做NR73 determination of resident status（居民身份状态认定）的申请，说明自己是由于疫情被困在中国。如果仍能被税务局判定为加拿大税务居民，那么B在卖房的时候不需要办理清税，就可以拿到全部的卖房款。
B按照会计师的建议，赶紧提交了申请。此时是3月份。但是等到4月份，B还没有收到加拿大的判定，坐不住的B在4月份回到加拿大。好在5月份B终于赶上了税务局的税务居民判定，因此顺利地办理了房子交接。
3. 小结
从A和B加拿大卖房一波三折的故事中我们可以学到两点：
一是，注意税务居民和非税务居民身份的不同。一旦您由加拿大税务居民转为非税务居民，在卖房时不仅不能享受税收优惠，还应当及时办理清税证明，否则会被暂扣25%的卖房款作为押金。
二是，在处理海外财产时有不懂的地方，要及时向律师和会计师寻求专业意见。把该提交的申请尽早提交，有备无患，这样才能避免不必要的损失。如果B没有及时征求会计师的建议，可能也会像A那样无法拿到全部的卖房款。
以上内容希望对您能有所帮助。
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