当一名地产经纪自己需要买卖物业的时候，自己作为自己的经纪来操作是大多数人的选择，那么产生的佣金有哪些税务问题呢？
首先，地产经纪为自己买卖房产，佣金有两种实现方式：
可以将佣金部分直接计入房子的买卖合同，这样房子的合同总价就改变了。
地产公司收到总的佣金后，将佣金按照地产经纪的应得比例，支付给地产经纪。
如果买卖的物业将一直作为自住房使用，那么因为不涉及投资收益的问题，以上两种方法并没有太大区别。如果买卖的物业是投资房或将来有可能成为投资房，那么就需要注意一些税务问题。
下面我们以投资类型的物业来举例来说明：
- 假设地产经纪A 为自己买入一处投资物业，成交价为$100万，本人应得佣金（假设比例2.5%）$2.5 万。
（1）如果用第一种实现方式：
房子的成交价变为 $100万 – $2.5万 = $97.5 万
地产经纪没有实际拿到这笔佣金，所以不用包括在T4A的收入里缴交个人税。
房子出售时，计算买房的成本就应该是 $97.5 万。（2）如果用第二种实现方式：
房子的成交价仍为 $100万
地产公司拿到这笔佣金之后，会将其付给该地产经纪，如果不想将该笔佣金计入本人当年的收入缴税，地产经纪可以将佣金 $2.5 万以commission rebate 的形式返还给自己。如果是这样，就视同于买房的成本降低了。
如果房子是用来投资的，那出售时，计算买房的成本也应该是 $100万 – $2.5万 ，即 $97.5 万。注意：在这种方式下，地产经纪必须将该笔佣金以支票的形式返还给自己，如果没有该笔返还的记录，就必须在当年缴交个人税。如果是将返佣给付非地产经纪本人（例如地产经纪的直系亲属配偶，子女，父母等），地产经纪需要给其出具T4A ，收到返佣的一方需要在当年对收到的返佣报税。 - 假设若干年后该地产经纪将此投资物业出售，售价为$120万，本人应得佣金（假设比例2.5%），即 $3 万。
（1）如果用第一种实现方式：
房子的成交价仍为 $120万， 但地产经纪不从地产公司拿佣金。
地产经纪没有实际拿到这笔佣金，所以不用缴交个人税。
资本增值为 $120万 – $97.5 万 = $22.5 万
那么只需要将资本增值的50%， 即 $11.25 万计入本人当年的收入缴税即可。（2）如果用第二种实现方式：
房子的成交价仍为 $120万 ，但收到的卖房款会扣掉经纪费 $3万，成为 $117万。
地产公司拿到这笔佣金之后，会将其付给该地产经纪，如果不想将该笔佣金计入本人当年的收入缴税，地产经纪可以将佣金 $3 万以commission rebate 的形式返还给自己。如果是这样，就视同于卖房的成交价还是 $120 万 （$117万 + $3万）。
资本增值仍为 $120万 – $97.5 万 = $22.5 万
也是只需要将资本增值的50%， 即 $11.25 万计入本人当年的收入缴税即可。
通过以上举例，我们可以发现，无论哪种方式，佣金最终都成为了资本增值（capital gain）来缴税，而不是作为佣金收入来缴税，区别就是capital gain 是50% 应税。需要注意的是佣金必须真正的返还给经纪本人，否则需要按佣金收入100% 缴税。
注意：为方便大家理解，以上举例均忽略买卖房屋时的其他费用成本，仅针对经纪本人返佣部分来分析。