回流了, 离境税怎么报?

加拿大成为税务居民后,需要按规定申报海外资产,如果你不申报或者少报多报,之后都会有大麻烦。今天我想跟你说的是离境税,也就是当你打算 “回流”,离开加拿大时需要申报的一种常见税。

林先生2016年年初持工签来加拿大工作,来之前呢,他在国内就有一套房产,因为要出国了,所以就租了出去。而他也知道需要向加拿大税局申报海外资产,因为是出租房,还需要每年缴纳出租收益的税金。

毕竟来加拿大工作了,也需要有住的地方,另外还想有点小投资,所以林先生刚来的时候,就买了一个二手的联排别墅自住,同时还买了一个公寓楼花打算投资。

2017年11月,公寓交房,林先生运气不错,很快就把房子租了出去,合约是一年。那他自己呢依旧住在联排别墅里。

2018年11月,公寓租约到期,租客也不打算续租了。而林先生此时,因为工作原因,也计划着2019年回国发展。不过2017、18年这两年,公寓增值了不少,从当初他买的30多万,涨到了70多万,而联排别墅的市场价倒是没多大变化,再加上是个二手房,所以基本上没怎么升值。这个时候呢,林先生就想着,虽然我一直住在这个二手的联排别墅里,可公寓增值很多,有没有可能把公寓变成我的自住房呢,这样我就不用交那么多的增值税了呀。毕竟税务居民是可以享受自住免税政策优惠的,于是林先生就找会计师咨询。

因为林先生一直都按规定报税,无论是海外资产还是公寓出租收入,全都一五一十的,所以会计师根据林先生的情况就建议说,你想在离境前把公寓转为自住房是没问题的,不过我需要先帮你做一个更改房屋用途的申请特批,因为你买的时候就是投资房,也满足了出租一年的条件,所以HST Rebate是没问题的,而办完变改手续之后呢,你只要在2018年年底搬进公寓里住,并保留好自住凭证,然后一直住到你2019年离境那天就可以了。

林先生一听,很是欢喜,公寓转自住有着落了,只是我国内的那套出租房,离境的时候还需要再申报吗?会计师说,因为你是2016年来的加拿大,计划2019年离开,所以不足4年,根据加拿大的规定,如果你在过去的10年内居住在加拿大的时间不满5年,那么在你在成为加拿大税务居民前已经持有的资产,是不需要缴纳增值税的。

这样一来,公寓转成自住房,可以享受自住免税政策的优惠,国内的房产也无需再缴纳增值税,林先生离境时关于房产这块所需缴纳的税金可以说相当少了。而至于那个二手的联排别墅,林先生也没打算要卖,会计师就建议说,不如就出租吧,这样一方面有租金收入可以维持房子自行运转,另一方面,如果日后你打算再回多伦多发展,起码还有个自己的房子可以住呢。

林先生对于会计师为他设身处地考虑问题,并为他的三处房产提出建设性建议很是满意。因为这不仅大大降低了他离境的成本,还考虑到了他日后返回加拿大的可能性。而会计师则称赞林先生说,你的案子之所以处理起来这么顺利,全因你之前按规矩报税纳税,税务记录非常清晰,否则也不见得能达到你的理想结果。

所以,关于房产离境税的处理问题上,今天所讲的林先生是个很正面的例子,非常值得大家借鉴。因为只有按规矩办事,事情才能事半功倍,达到你所期望的结果,否则,只会事与愿违、得不偿失。