非税务居民出租房收入税务处理

如果你是一个非税务居民,在加拿大买了房子出租,因为有了来自加拿大的收入,是需要缴纳25%的预缴税的。

比如1月份的房租,2000,2月15号之前就要交2000的25%出租收入给税局,当作预扣。3月交2月的,4月交3月的,5月交4月的,以此类推。为什么要这样做呢?其实这是加拿大政府对非税务居民的一种管制。当然如果你自己不想这么麻烦,毕竟人不在加拿大,你可以聘请加拿大的税务专人,不一定是会计,可以是房产经纪,或者亲戚朋友,只要是在加拿大的税务居民,留学生、永居身份的人士或者公民都行,他们以自己的税号做担保来告诉税局,我为这位非税务居民担保,他们可以完税。这么操作有用意呢?就是如果有这些税务居民做担保的话,依照税局的规定,可以做一个Election,就是NR6的选项,也就是在房子出租前或者是每年的1月1号之前,可以向税局做一个税务申请,而这个税务申请通常是根据以往的情况,也就是用去年的总收入减去总费用,得到的一个净收入之后,乘以25%,得出的这个数作为这一年需要向税局预缴的税,除以12就得出每个月应该预缴的税。

虽然这个算法很多人都知道,但是并不是特别明白,所以在运用的时候会出现很多麻烦。接下来我给大家举个例子,来说说到底会出现怎样的麻烦。

房产经纪林小姐,最近收到税局的一纸罚单,让她十分无语,怎么回事呢?因为之前林小姐的一个非税务居民的客人委托林小姐做自己出租房的担保人,帮忙代缴出租房的预缴税,就是我们前面提到的每个月要向税局交的那笔25%的出租收入。由于双方关系比较好,林小姐就答应了对方的请求,出于信任,也就没签什么书面的协议。

首先双方先算了笔账,如果这个房子一年出租收入是2万4的话,减去各种费用之后,有5000的利润,交25%的预缴税就是1250,也就是每个月交104左右。数目很明确,操作也不难,林小姐就一直帮这位客人代缴这笔费用。

不过交了4个月之后,客人打电话给林小姐,说:“租客突然毁约不租了,房子暂时也没有收入了,相当于亏损了,那这预缴税就不用再交了。”林小姐当然是听客人的,毕竟自己只是帮忙,于是从5月份开始就再没有给税局交过钱。

可是等到年底的时候,这个出租房要报税了,需要填写一个交NR4的表,于是林小姐就依照房子实际出租了4个月的情况填了这个表递交给税局,没过多久,税局就寄来了这张罚单。为什么呢?原因其实很简单,就是既然当初你选择了做NR6的这个预缴税选项,那么你是不能中途以任何理由停止的,因为所有NR6计算出来的数都属于预算,肯定跟实际情况有别,即使你中途房租升了,或者亏损了,这都不会影响你要预缴的这个数目,也就是林小姐帮客人代缴的1250的预缴税都要先交给税局,并且之后所填写的NR4那张表,上面所填的数目也是这个预缴的费用,只是当你要报税的时候,才会在报税时进行数额调整。这个才是税局认可的NR6标准做法。

所以林小姐这个时候就相当被动了,原本只是出于好心帮忙,但是却因此被罚了钱。那么假如你是林小姐,要帮非税务居民的客人做出租房收入的预缴税担保,该怎么做才能既保护自己的利益,又能帮助到别人呢?

首先,如果选择做NR6的话,那么最好在每年的1月1号前提出申请,对房产先进行一个未来收入的全面估算,然后申请双方,也就是做担保的税务居民和非税务居民的房主,包括授权的会计都要在这份申请上签名。而作为担保方的税务居民有权随时取消,这样是为了防止房主万一没有按时交税,那么做担保的一方可以避免承担所有的罚金和利息,因为这是相当高的罚金和利息。再者就是既然签了合同,那么就要按规定缴纳这笔预缴税,不能中途以任何理有中断,不然同样会产生罚金和利息。当然,预缴税只是预扣,报税的时候会根据实际情况来界定,所以不需要担心自己会不会多交了税。