地产经纪自身买卖房屋如何避免税务稽查?

当一名地产经纪自己需要买卖物业的时候,自己作为自己的经纪来操作是大多数人的选择,那么产生的佣金有哪些税务问题呢?

首先,地产经纪为自己买卖房产,佣金有两种实现方式:
可以将佣金部分直接计入房子的买卖合同,这样房子的合同总价就改变了。
地产公司收到总的佣金后,将佣金按照地产经纪的应得比例,支付给地产经纪。

如果买卖的物业将一直作为自住房使用,那么因为不涉及投资收益的问题,以上两种方法并没有太大区别。如果买卖的物业是投资房或将来有可能成为投资房,那么就需要注意一些税务问题。


下面我们以投资类型的物业来举例来说明:

  • 假设地产经纪A 为自己买入一处投资物业,成交价为$100万,本人应得佣金(假设比例2.5%)$2.5 万。
    (1)如果用第一种实现方式:
    房子的成交价变为 $100万 – $2.5万 = $97.5 万
    地产经纪没有实际拿到这笔佣金,所以不用包括在T4A的收入里缴交个人税。
    房子出售时,计算买房的成本就应该是 $97.5 万。

    (2)如果用第二种实现方式:
    房子的成交价仍为 $100万
    地产公司拿到这笔佣金之后,会将其付给该地产经纪,如果不想将该笔佣金计入本人当年的收入缴税,地产经纪可以将佣金 $2.5 万以commission rebate 的形式返还给自己。如果是这样,就视同于买房的成本降低了。
    如果房子是用来投资的,那出售时,计算买房的成本也应该是 $100万 – $2.5万 ,即 $97.5 万。注意:在这种方式下,地产经纪必须将该笔佣金以支票的形式返还给自己,如果没有该笔返还的记录,就必须在当年缴交个人税。如果是将返佣给付非地产经纪本人(例如地产经纪的直系亲属配偶,子女,父母等),地产经纪需要给其出具T4A ,收到返佣的一方需要在当年对收到的返佣报税。

  • 假设若干年后该地产经纪将此投资物业出售,售价为$120万,本人应得佣金(假设比例2.5%),即 $3 万。
    (1)如果用第一种实现方式:
    房子的成交价仍为 $120万, 但地产经纪不从地产公司拿佣金。
    地产经纪没有实际拿到这笔佣金,所以不用缴交个人税。
    资本增值为 $120万 – $97.5 万 = $22.5 万
    那么只需要将资本增值的50%, 即 $11.25 万计入本人当年的收入缴税即可。

    (2)如果用第二种实现方式:
    房子的成交价仍为 $120万 ,但收到的卖房款会扣掉经纪费 $3万,成为 $117万。
    地产公司拿到这笔佣金之后,会将其付给该地产经纪,如果不想将该笔佣金计入本人当年的收入缴税,地产经纪可以将佣金 $3 万以commission rebate 的形式返还给自己。如果是这样,就视同于卖房的成交价还是 $120 万 ($117万 + $3万)。
    资本增值仍为 $120万 – $97.5 万 = $22.5 万
    也是只需要将资本增值的50%, 即 $11.25 万计入本人当年的收入缴税即可。

通过以上举例,我们可以发现,无论哪种方式,佣金最终都成为了资本增值(capital gain)来缴税,而不是作为佣金收入来缴税,区别就是capital gain 是50% 应税。需要注意的是佣金必须真正的返还给经纪本人,否则需要按佣金收入100% 缴税。

注意:为方便大家理解,以上举例均忽略买卖房屋时的其他费用成本,仅针对经纪本人返佣部分来分析。