在这个充满无限潜力的全民旅游时代，Airbnb应运而生，并且越来越火爆。
很多人不仅成了租客，也成了房东。随着越来越多的人加入Airbnb，Airbnb房东的收入到底该不该报税，该怎么报税，也成了首要问题。
今天王珂会计师事务所就来给大家科普一下，Airbnb房东在租房前，需要注意的三大税务问题：
去年3月，24岁的L先生首次在Airbnb发布了他的多伦多公寓出租广告，在周末和旅行期间出租，没想到立即租出去了，“生意”还不错。
在L先生作为Airbnb出租方的前10个月中，他获得了近$4,000的毛利润，他把钱用于自己的旅游度假，也冲抵了部分每月抵押贷款。
你可能以为，Airbnb的报税是很好申报和处理的，但对于出租方——房屋的主人来说，并非如此。对于税务会计师来说，申报租金收入本身就很复杂，而且当你在一年中的一部分时间，只出租房子的一部分时，计算收入可能是彻头彻尾的令人头大。
Airbnb声明，建议出租方“向税务专业人士咨询他们通过分享房屋所获得的收入如何报税”。
王珂会计师事务所就最常见的几个问题给出解答：
Airbnb租金收入（Rental income）还是营业收入（Business income）？
对于绝大多数房东来说，第一步是确定您的Airbnb收入是租金还是营业收入。在这种情况下，您需要提交表格T776（房地产租赁声明）并在其联邦报税单的第126行申报收入。
然而，对于提供餐饮和洗衣等服务的少数房东，Airbnb收入被归类为商业收入，这需要不同的税收形式。 根据税务申报软件Turbotax，如果你有营业收入，那么更大的收获就是你负责支付该收入的CPP。 另一方面，租金收入不受CPP的限制。
如何理清费用
作为房东，您有权用多项租赁相关的花费来抵税。 这些属于CRA定义的两个主要类别：
· 日常花费（current expenses），通常是较低的成本，以及在短期内重复出现的开支；
· 资本成本（capital costs），通常较高，反映更多的长期投资。
1. 日常花费（Current expenses）
一些当前费用可以完全抵税，有些需要按比例计算。
首先是为支持您的Aibnb活动而承担的费用，例如客人入住前后的清洁费用。
然后是抵押贷款利息成本，房产税，房屋保险和水电费等。如果您出租整套房子或拥有第二套房屋，您需要计算一年中租用的时间是一周或几天，并使用该百分比来按比例分摊成本。
例如：L的公寓于2017年3月2日开始使用Airbnb，所以他应该在2017年计算299天的商业活动，而不是365天。他让客人住了66晚。 2017年的299天中有66天收益率大约为22％，这是可以按需要按比例分配当前费用的百分比。
如果您只出租房屋的一部分，您将需要计算您为Airbnb使用的房屋的百分比，然后将其乘以该年度预订住宿的份额。
例如：L只出租了他公寓的一个房间，房间占据了25％的空间，那么冲抵部分就为22%的25％。
同样的数学运算也适用于计算客房床单和毛巾的清洗费用等。如果你做的计算足够合理，CRA就不会为难你。此外，还要保留所有收据以及计算记录，以免不幸被CRA审计。
2. 资本支出（Capital expenses）
资本支出是指较高成本以及长期投资的开支，这是一笔有持续影响的费用，这笔开支的减免税是逐年扣除而不是一次性扣除的。
购买Airbnb客人使用的家具费用如果超过500加元，即可以作为资本成本。
维修和装修
然而，在维修和翻新方面，界限更加模糊。
王珂会计师表示，如果您出租您主要住所的部分房屋，但对整栋房屋进行大规模整修，那么这些费用将无法抵税。 这同样适用于日常维修。
另一方面，王珂也指出，特定于您的出租部分房产的升级，以及由客人造成的损坏而所需的维修，可能有资格作为资本支出申请抵税。
如果您家有airbnb的出租情况，或房屋整租、分租，在税务方面有疑惑的，欢迎咨询王珂会计师事务所。