相对较低的贷款利率、房屋总价、首付比例和逐年攀升的市场预期，最近几年， 越来越多的国人选择到加拿大购买房产投资。对于外国人买投资房，税务上有哪些注意事项和需要准备的材料才能避免卖房时不必要的经济损失并实现税务优化？
根据加拿大税法第116条，非税务居民必须在房产出让前或交易完成后十天之内通知税局（CRA）。税局在收到申请和应缴税款后，会向房屋买卖双方发放清税证书（Certificate- The Disposition of Property by a Non-Resident of Canada）。加拿大税局为避免非税务居民获利后拒绝支付应缴税款的情况，也设立了一系列追缴措施，如有违反，卖家有可能面对最高2500加元的罚款，以及卖方律师代扣的、房款总价25%的预扣款。
由于申请清税证书的时候涉及Capital Gain的计算和申报，大部分卖家会选择交给专业会计师办理。我们收到过很多咨询，下面整理一些基本框架以作参考。
办理清税证书需要提供哪些材料给会计师？
首先，非税务居民需要申请ITN（Individual Tax Number for Non-Residents），这是和税务居民的SIN，也就是我们通常说的工卡号，相似作用的税务身份识别号码。持有旅行签证或不可工作学签的朋友可找注册会计师协助申请。因为ITN申请等待时间比较长，所以建议在有收入预期的时候就开始着手办理。
拿到ITN之后，就可以找会计进行清税。需要提供的文件主要包括买房合同、买房时的律师文件和卖房合同。
其次，需要提供房屋出售相关的可抵扣费用。比如买房屋发生的律师费、中介费、会计费、装修或修缮费用、交通费用。
最后，房屋在出售前有租金收入的，需要向会计师说明。作为非税务居民，租金收入也是需要每年报税的，如果之前没有付清这部分应缴税款，应将差额补齐。
会计师会根据以上信息帮助您完成清税申请并通知您应缴税款总额，以确保在规定时间内协助您及时完成所有税务手续。
拿到清税证书并不等于完成报税
我们的许多客户来咨询前都以为拿到清税证书就完成了所卖房产的一切税务手续。其实并非如此。
非税务居民还需要在房屋出售的第二年四月底前完成个人税务申报。这其实是对大部分客户有利的步骤，因为在做清税证书的时候，大部分人还没有拿到卖房律师文件，并不清楚确切的房屋出售所产生的费用，所以这些都可以在个人税务申报的时候抵扣，并综合当年全部收入情况，重新计算个人税，多退少补。
当然，根据我们的咨询经验，每一个家庭或个人的税务背景都不尽相同，比如多人持有同一物业但部分是非税务居民的，或者家庭成员之间低于市价的产权转让，或者名下多套房产并且中途发生过房屋性质变更的，这里无法逐一举例说明。根据多年来的客户反馈和业务经验，我们会建议以投资为目的的客户在买房的时候就好税务咨询和税务规划，以确保您资产的最优配置。