不同于自住房,卖了之后只有卖房的收益;出租房在售出后,还会有当年的房租收益需要算入保税。那么这个时候,费用和成本该如何区分计算呢?

关于费用:

费用一般是指会持续发生的,金额较小的开支。譬如你的房屋贷款利息、管理费、水电费、房屋保险,平时的小修小补等等。

关于成本:

成本一般是一次性发生的,金额较大的,能提高房屋价值的开销。好比你为了房子能卖出好价钱,你重新做了装修,那么这个装修费就属于你的房子成本。

对于销售出租房,销售当年该房产产生的出租收益和卖房产生的收益属性不同,需要分别填写保税表。 举个具体的例子:

李小姐6年前花40万贷款买的二手房,为了让房子能租个好价钱,她将房子重新装修了一番,还打了广告。因为地段好,房子又打理得不错,一个月的时间,李小姐就以月租金2000的价格将房子租了出去。 而另外550的水电气和管理费则由李小姐自掏腰包。 

房子出租期间,中间换了两拨租客,每换一次租客,李小姐都会重新粉刷一次墙面,换一把新锁。不过房子出租到第5年的时候,因为李小姐急需用钱,于是打算卖房,刚好租约也到期了,租客也不打算续租了。不过卖房并不顺利,房子挂了两个月才遇到心仪的买家,卖了70万。

李小姐这年的税该如何申报?

首先,我们来算她这处出租房产生的包括成本和费用在内的全部花费: 

  1. 成本
  • 过户的时候,律师要做法律文书,会产生一个律师费,这是一次性的支出,算成本;
  • 拿到房之后,李小姐为了租个好价钱,重新装修了一番,有一笔装修费,这是为了提高房屋价值的花费,算成本
  • 最后卖房卖了70万,房产经纪有功劳,而经纪的费用是由卖方承担,所以这部分就算做房子的成本
  1. 费用
  • 买房时的贷款利息,属于每月固定支出,算费用;
  • 为了出租该房打出的广告,由于广告本身不能让房子增值,所以广告支出算费用;
  • 房子每个月要交的管理费、每年定期要交的地税,还有每年找会计师报税的费用,也都是固定支出,属于费用;
  • 因为出租的5年里换了两拨租客,每换一次租客,李小姐都重新粉刷墙面、换锁,这些都算作是维护房屋的支出,同样是费用
  • 卖房期间,房子空置了两个月才卖出去,这两个月水电气的费用也属于费用

罗列清楚了费用和成本后,您可以根据出租房收支T776表格,分别填写费用开支;至于卖房部分产生的收益,您则需填写T1 Scheduel 3表格,并在当中阐明卖房时产生的收入和成本。 如果您和别人共同拥有该出租房,您还需要分别在每份表格中写明您所拥有的房产面积比例。 

总而言之,出售出租房,报税分两部分,一个是报出租收支的,一个是报卖房收支的。而要填对表,关键的是弄清楚哪些算作费用,哪些算是成本。费用一般是指譬如房屋贷款利息、管理费、水电费、房屋保险,平时的小修小补等等会持续发生的,金额较小的开销;而成本呢,一般是指一次性发生的,金额较大的,能提高房屋价值的开销。