加拿大税局关于卖自住房免税处理的4个常见问题
众所周知加拿大居民在出售自住房的时候可以享受增值税免税的特权，但是如何妥善使用这一特权 为自己在买卖房产中争取最大权益呢？ 这就需要依赖注册会计师的专业经验了。
有的朋友认为只有自己长期固定居住的房产才可以指定成自住房，其实这个概念不是特别正确。没有出租过只供自己使用的度假别墅和临时居住的自用房都可以指定成自住房，并有可能在出售时有资格获得主要住宅免税的资格。
那么对于拥有多套房产的朋友，如何在买卖房产提交税表时申报指定自己的免税自住房会直接影响到税务申报的结果， 而这取决于拥有房产价值升值和所欠的卖房增值税。
根据加拿大的所得税法，关于主要居住住宅出售可以免除增值税的政策。2016年，加拿大税务局要求出售主要住宅的所得税必须申报以符合主要住所免税的申报资格，并加强了申请的资格限制。因此，加拿大业主在申请主要住所免税时需要考虑以下几件事，尤其是您如果拥有多个房产。
1） 我需要在住宅中居住多长时间 才能将其作为主要住所，并有资格获得主要住所免税？
加拿大税局没有具体说明个人或其家庭成员（包括配偶，同居伴侣或子女）必须居住在住宅中特定确切的年份时间才能有资格认定为主要居住免税。税收规则是指住宅在日历年内”通常有人居住”，这是一个相对较低的标准。更重要的问题是，短期持有的房产在出售时是否会产生收入收益或资本收益。同学们应注意，加拿大税局在处理自住房免税的过程中通常会审核以下证据： 卖家拥有住宅时间，在住宅中的居住的时间，收入来源和房地产购买模式，以确定该住宅是否确实是主要住宅或商业企业的一部分，例如房地产交易。
2） 其他房产，如度假屋，是否可以被指定为主要住所并有资格获得主要住所免税？
大多数房产都可以被指定为主要住所，即使是那些位于加拿大境外的季节性住宅，例如在美国中国或者其他国家，只要业主或其家人在每个日历年内有过一段时间居住即可。
请您特别注意，每个家庭（配偶或同居伴侣和18岁以下的子女）每年只能指定一处房产。虽然现在越来越少见，但在1982年之前的几年里，配偶双方都可以指定不同的房产作为主要住所。当出售房产时，不被视为主要住所的房产将对未被指定的年份缴纳卖房增值税。如果住宅为部分（不是全部）所有权年份指定，也可能产生收益。
对符合主要住所免税条件的土地大小也有限制。超过半公顷（约1.2英亩的财产通常不符合免税条件。例如，如果房产是农场，则只有半公顷的土地加上房屋有资格获得免税，而剩余的面积将根据价值升值缴纳卖房增值税。如果该地产的使用和享受需要超出半公顷的土地，那么符合条件的土地可以更大。但是，加拿大税局 在应用此规则时非常严格。
当您出售拥有的多个房产中的一个时，业主可以将其指定为全部或部分所有权年份的主要住所，建议您合理规划以充分利用免税并最大限度地减少支付的卖房增值税金额。
3）部分出租的自住房是否还可以出售的时候免税
加拿大税局规定主要住宅销售的所得税报告为强制性必需要申报，以此限制何时可以申请免税。总体而言，这个政策用于帮助加拿大税局监管外国资产所有权，”快速转卖”或短期持有（可能不符合主要居住资格的财产），非通常每日居住的财产，以及建筑商建造并在出售之前入住房产。
因此，主要用于产生收入或被视为库存的财产不符合主要住所免税的条件。这包括仅长期或短期出租的房产，或业主占用一个单元并将其他单元出租的房产。
除此之外，短期出租房产，例如夏季几周的小屋或度假时作为Airbnb房屋，业主以其他方式占用;或者是由家庭成员（配偶或同居伴侣或子女）出租的财产。
如果在大多数情况下，自住房产必须是以自住为主要目的，即使你在自住房产中使用一小部分当成Airbnb，但只要屋主经常居住在那里，那也是有可能作为自住房产的。
4） 当主要住宅的出售没有向加拿大税局报告时，会产生什么罚款？
根据加拿大税局的规定，如果业主未能报告主要住宅的出售，他们可能会受到每月100加币的延迟申报罚款，最高可达8000加币。此外，如果所有者不向税局申报销售，则免税特权可能会被拒绝，从而导致业主对所有资产增值收益征税。