三个人共有一套房产,谁来支付租金收入的税?

虽然加拿大安省的房市较其他地区繁荣,但价格颇高,所以许多投资者合伙投资房地产。那么问题就来了,如果几个人共同拥有一套房产,房子出租出去了,这套房子的租金收入要怎么分配,租金收入要怎么交税呢?

王珂会计师事务所从帮助过的千余位客户中,选出几个很有代表性的合伙买房问题,为大家解答。

(以下Q代表客人提问)

Q:我与另外两个人拥有一个安大略省的出租物业。我们三个人都要求我们的房产租金收入和税费吗?

每个房主的收入如何征税,将取决于购房资金的来源(你们是否每个人都投入同等金额来购买这个房子)以及CRA是否认为您是共同所有者或合伙人。

如果您是共同所有者,则根据每个人的投入资本份额比例,将总租金分配给每个共有人。同样,房子的花费也应该以相同方式比例分配,由每个共同所有者支付。除非其中的一个所有人支付房子所有开销,这个人就有权利用这些花费申报退税。

共同所有者可以分别申报资产折旧补贴(关于资产折旧补贴的解释请见链接)来抵扣出租收入的税(出租房可抵税项目清单链接)。但是,折旧的费用不能大于你的净收入。

Q: 报税是应该我们三个人分开单独申报,还是只能我们其中一个人申报呢?

如果业主是合伙人,则净租金收入必须根据合伙协议分配给合伙人,然后每一个合伙人独立报税。

通常情况下,如果合作伙伴进行平等投资,那么每个合作伙伴都应获得平等的收益份额。但是,协议可能会以任何其他方式分配收入,申报收入时,必须与此分配相符。

由某个合伙人单一支付的任何房子相关费用,可以用于其净租金收入的抵税申报。

如果合伙人的关系是,配偶,或伴侣,或受抚养子女,需要按照 “the Attribution Rules” 的原则:可能要求分配收入给提供资金的一方配偶。


举个例子:

一个房产,由John,他的妻子Mary和他的兄弟Bob共同拥有。Bob支付了50,000加元,Mary出了10,000加元,John出了90,000加元。合伙协议表示,净收入将在合伙人中平均分配。

但是,由于John提供了他们夫妇俩总投资的90%的资金。所以根据“归因规则”,作为配偶,约翰需要申报这90%的净收入。

所以,如果租赁房产在当年净收入为3,000加元,按照合伙协议每个合作伙伴收入为1,000加元。但是,在报税时,John必须缴纳90%x 2/3 x3,000加元=1,800加元的税款,Mary只需要缴纳剩余的200加元对应的税款。

Q:几个合伙人,一定要在同一个会计师那里报税吗?

不需要,正规的会计师,都会按实申报,所以每个合伙人都有选择自己会计师的权利。

怎么样才能在合伙买房时才能交税交得最少?应该在合伙买房前就咨询专业的会计师,做好规划。

王珂会计师事务所,可以在买房前根据您的实际情况,为您做出合理税务规划,也可以在购房后进行合理的税务指导。

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