作为“万税之国”,加拿大居民对于各种税务问题已经司空见惯。然而对于非加拿大居民来说,获得某些类型的加拿大收入后,也会被税局征税。出租房产的收入就是很常见的一种。
根据现行的税法,加拿大非税务居民的租金总收入的25%,将作为代扣所得税(withholding tax)交纳给CRA。
但是,非税务居民可以提交额外的税表,用一些抵税项目来减少总租金收入。通过提交NR6申请给CRA,房产主即只需要缴纳除去抵税花销之外,每月净租金收入的25%。这可以显著减少租金收入的税费,增加房屋出租的现金流。
一旦表格NR6被CRA税局批准,代理人将仅被要求交纳租金的净收入(通常净租金收入如果为负数且不需要预扣税)。
对于想做NR6的非居民,需要有一个负责扣缴税款的代理人,我们可以称为房产的管理者,例如物业管理。
然而,在过去几年中,非居民很难找到处理withholdingtax的代理人。因为如果非居民每年不在加拿大提交适当的报税单,那就完全倚靠代理人承担每月纳税的义务,缴纳25%的租金。
对于那些难以找到公司作为扣缴义务代理人的房东们,也可以要求家人,朋友或其会计师或律师成为他们的扣缴代理人。
然而,非居民仍须确保根据加拿大所得税第216条提交非居民纳税申报表,这样才允许纳税人以净额为基础来申报其加拿大来源的租金收入。
非居民在加拿大出租收入缴税NR6的步骤:
1. 购买房产后,找一位优秀的加拿大代理人来管理您的出租物业。
2. 让您的会计师根据当年出租房的收入和支出预估来提报您的NR6表格,当然也可以自己提交。

重中之重:NR6的申报截止日期为出租物业前一年的12月31日,但值得注意的是,您需要在收到第一笔租金之前,就要获得NR6的approved letter。

举个例子:您要2019年1月份出租您的物业,那么拟定您收到您一月份的租金是1月10日,也就意味着,2019年1月10日前,您需要已经有了NR6的approved letter。
所以,虽然deadline的时间是12月31日,但作为会计师,我们建议您越早申请越好,因为税局审核NR6的时间也需要很久。
3. 如上所述,您需要有一个房产扣缴税款代理人,而且代理人必须是加拿大居民。
4. 代理人须每月根据NR6计算扣除25%的净租金收入。
5. 准备在次年3月31日之前提交表格。
6. 根据加拿大所得税法第216条,准备并提交加拿大非居民所得税申报表,以征收净税收租金收入。
7. 一旦您的所得税申报表被评估并且您收到CRA发出的非居民税务评估表(non-residenttax assessment),请仔细查看,因为CRA可能在审核后做出相应的更改。
* 每年重复步骤2到7,直到房产出售或您成为加拿大的税务居民。
非居民租金收入程序并十分复杂,如果不能正确提交NR6,NR4和216条所得税申报表可能导致CRA的审计以及面临重大处罚。
如果你自己并不能处理好这些棘手的问题,咨询专业的加拿大税务专家是一个明智之举。王珂会计师事务所,专业处理非税务居民在加拿大的税务问题,更好得帮助非税务居民避免经济损失或税务纠纷。
如果您有任何税务问题,欢迎咨询王珂会计师事务所416-551-5550

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