加拿大成为税务居民后，需要按规定申报海外资产，如果你不申报或者少报多报，之后都会有大麻烦。
今天我想跟你说的是离境税，也就是当你打算 “回流”，离开加拿大时需要申报的一种常见税。
林先生2016年年初持工签来加拿大工作，来之前呢，他在国内就有一套房产，因为要出国了，所以就租了出去。而他也知道需要向加拿大税局申报海外资产，因为是出租房，还需要每年缴纳出租收益的税金。
毕竟来加拿大工作了，也需要有住的地方，另外还想有点小投资，所以林先生刚来的时候，就买了一个二手的联排别墅自住，同时还买了一个公寓楼花打算投资。
2017年11月，公寓交房，林先生运气不错，很快就把房子租了出去，合约是一年。那他自己呢依旧住在联排别墅里。
2018年11月，公寓租约到期，租客也不打算续租了。而林先生此时，因为工作原因，也计划着2019年回国发展。不过2017、18年这两年，公寓增值了不少，从当初他买的30多万，涨到了70多万，而联排别墅的市场价倒是没多大变化，再加上是个二手房，所以基本上没怎么升值。这个时候呢，林先生就想着，虽然我一直住在这个二手的联排别墅里，可公寓增值很多，有没有可能把公寓变成我的自住房呢，这样我就不用交那么多的增值税了呀。毕竟税务居民是可以享受自住免税政策优惠的，于是林先生就找会计师咨询。
因为林先生一直都按规定报税，无论是海外资产还是公寓出租收入，全都一五一十的，所以会计师根据林先生的情况就建议说，你想在离境前把公寓转为自住房是没问题的，不过我需要先帮你做一个更改房屋用途的申请特批，因为你买的时候就是投资房，也满足了出租一年的条件，所以HST Rebate是没问题的，而办完变改手续之后呢，你只要在2018年年底搬进公寓里住，并保留好自住凭证，然后一直住到你2019年离境那天就可以了。
林先生一听，很是欢喜，公寓转自住有着落了，只是我国内的那套出租房，离境的时候还需要再申报吗？会计师说，因为你是2016年来的加拿大，计划2019年离开，所以不足4年，根据加拿大的规定，如果你在过去的10年内居住在加拿大的时间不满5年，那么在你在成为加拿大税务居民前已经持有的资产，是不需要缴纳增值税的。
这样一来，公寓转成自住房，可以享受自住免税政策的优惠，国内的房产也无需再缴纳增值税，林先生离境时关于房产这块所需缴纳的税金可以说相当少了。而至于那个二手的联排别墅，林先生也没打算要卖，会计师就建议说，不如就出租吧，这样一方面有租金收入可以维持房子自行运转，另一方面，如果日后你打算再回多伦多发展，起码还有个自己的房子可以住呢。
林先生对于会计师为他设身处地考虑问题，并为他的三处房产提出建设性建议很是满意。因为这不仅大大降低了他离境的成本，还考虑到了他日后返回加拿大的可能性。而会计师则称赞林先生说，你的案子之所以处理起来这么顺利，全因你之前按规矩报税纳税，税务记录非常清晰，否则也不见得能达到你的理想结果。
所以，关于房产离境税的处理问题上，今天所讲的林先生是个很正面的例子，非常值得大家借鉴。因为只有按规矩办事，事情才能事半功倍，达到你所期望的结果，否则，只会事与愿违、得不偿失。