近年楼市是被炒的热火朝天，显然已经逐渐变成大家茶余饭后的谈资。就在上个月，各大新闻媒体纷纷报道指出税务局CRA要加强力度严厉打击“炒楼花”或“影子转售”交易，听闻此事很多小伙伴都表示很担心，尤其是那些已经买了楼花，由于各种原因正打算转让楼花的朋友们。事实是否如此？这到底是怎么一回事儿呢？今天小编就来跟大家好好聊聊“炒楼花”引发出的各种问题。
事件起因
随着过去几年加拿大房地产市场的火速发展，加拿大税务局（Canada Revenue Agency）发现有很多买家从开发商那里买楼花目的不单纯，很多人并不是买楼花用来自住的，而是在拥有楼花产权之前待时机成熟时以较高的价格在出售给市场其他买家。多伦多房地产局早些时候公布的数据显示，多伦多地区今年第三季度的公寓的平均销售价格从去年同期的415,894美元上涨了22.7％至510,206美元。依据买卖协议中的《转让条款 （Assignment Clause）》，允许潜在的买家在产权交接日期前将其房产中的权益转让或出售给其他买家。不少卖家通过此举从而获得可观的利润。原始卖家以低价格购买楼花，在以高价格出售给买家，导致最终买家支付了虚高的房屋价格。这种做法是十分具有争议的，它严重的影响了房屋市场并导致房价上涨，特别是在多伦多和温哥华的交易发生率最高。温哥华还出现了另一种情况，涉及到房地产经纪帮买家寻找多个投资者参与楼花交易，以便多个买家获利，房地产经纪从中获取佣金。
政府的行动
在等待楼花建成的几年里随着市价的增长，买家可以通过出售（转让）楼花合同获得巨额利润。只要交易被记录并且报告其增值收入或商业收入，这完全是合法的行为。不过许多卖家认为转售楼花是在产权交接日期前发生的，根本不牵扯收入跟纳税。加拿大税务局发现了各种炒楼花的销售手段后，紧锣密鼓的商议出了对策来寻找逃税者。针对现在房屋市场的普遍现象，加拿大税务局正在分析多伦多大约3,000起影子转售交易的案例，通过审计来判断这些楼花销售的利润应该作为商业收入还是增值收入。逃税的卖家都可能面临被税局审计，勒令缴纳税款，并且加上至少50％的罚款以及利息，严重的还可能面临刑事指控。
商业还是增值收入？
很多小伙伴可能对“商业收入”跟“增值收入”在报税上有什么区别表示费解。下面来告诉大家。增值收入是只用利润的50%去计算交纳税款。而一旦转售的楼花被认定为商业收入后，所有利润则需要按100%去计算纳税款。这也是为什么卖家都希望转售楼花的利润是按增值收入来报税的。现在税务局非常担心一些卖家炒楼花是一种商业行为，但是却按增值收入来报税。
引发的其他问题
税务局担心这些被隐藏起来的楼花交易跟它们产生的欠税会给本地自住房买家带来财务风险。因为楼花合同可以翻转多次，很多海外卖家来加拿大投资楼花然后转售给本地用来自住的买家。如果海外卖家没有向买家提供清税证书（Certificate of Compliance），这意味着本地买家将会为此承担纳税风险。
小编建议
不论你是买家还是卖家，都应当在购买或出售楼花时提前做好相关准备，例如咨询会计师跟律师。过去我们帮客户申请清税证书通常需要2-3个月左右，最近似乎税局加大了审计力度，小编从税局那里获知清税证书可能需要4个月左右才会被配发到审计师手上。可见税局对炒楼花的态度是明确跟认真的。如果你对以上有任何问题欢迎来咨询我们，关注我们的公众微信账号“wangkecpa”获得 更多资讯。王珂注册会计师事务所，以其专业的知识，敬业的态度，丰富的经验 为每一个客人提供最高效的服务！