每当税季， 我们都会有一些客人未进行税务咨询和规划，就把房产以低于市场价转给亲属，或直接赠送给父母子女，等到报税甚至出售房产的时候才发现问题。所以，这里我们先简单介绍一下亲属间房产转移的税务注意事项，以避免最终被双重征税的损失。
亲属（Related person）:
CRA把有血缘关系或有婚姻联系的两人判定为亲属， 包括父母，祖父母，配偶父母，配偶祖父母，婚姻配偶或同居配偶，兄弟姐妹，配偶的兄弟姐妹，孩子，继子，以及收养的孩子。
一般来说，叔叔婶婶及侄子侄女被视为not related person，非亲属。 但是税务上，未满18岁的侄子侄女在某些情况下也会被视为亲属（related person）进行税务核算。
自住房（Principal Residence）
加拿大税局对自住房出售有税务减免的条款，所以自住房出售或转移对于出让方没有任何实质上的影响，对于接受方的影响就是成本价该如何记录的影响，我们会在后续说明。
如果这套房产在从拥有到转让之间，都是您的唯一住房，那么作为出让方，您就不必考虑房屋增值缴税的问题。
如果房产在拥有到转让之间，有一部分时间不是自住房屋，则要以投资房标准，考量非自住期间的收益问题。
非自住房（Not-Principal Residence )
1. 亲属间低于/高于市场价（FMV）转让
亲属间非市场价转让的情况下，房屋很有可能被双重征税。加拿大税局制定这种条款，主要目的就是引导价格向市场价趋近。如果亲属间转让的房产价格低于FMV，那么出让方须以交易时市场价格计算卖价，购入方则以实际支付价格计算成本。反之亦然。
比如，2017年3月S女士的house市场价值是200万，她以100万的价格转让给了姐姐，一年后，2018年3月，姐姐以250万的价格出售给不相关的第三方。S女士及姐姐都不住在这套房子中。那么 S女士房子的卖价应以200万而不是100万计算，S女士的姐姐买入房屋的成本价按实际支付的100万计算，于是姐姐卖房的时候售价与FMV之间的100万便又作为capital gain计税。如果以S女士及其姐姐为一个家庭来看，这个家庭便会因房屋转让价与市场价的差异，而发生被重复征税的问题。这项条款作为一种惩罚性措施，是不会被返还或抵扣的。
因此，我们的建议是尽量避免亲属间以非市场价格转让房产。
2. 非夫妻间的赠予（Gift）和遗产继承（bequest, inheritance）
由于赠予并没有任何实质上的财物交换，于是税局默认赠予价格等同于市场价格（FMV）。也就是说，在房产转移发生的时间点上，出赠与接受方都要以市场价格计交易价格，并以此计税。
3. 夫妻间的赠予（Gift）和遗产继承（bequest, inheritance）
然而夫妻间的财产转移会与一般情况有所区别。
加拿大税局规定，不论是有婚姻关系还是common-law，不论是否一方配偶去世还是两人都在世，配偶间的房产转让，价格按成本价计算，而非FMV。也就是说，配偶间的房产转让，不论是赠予还是遗产继承，双方都不需为此缴税。如涉及折旧，还需咨询专业会计师。
此情况只适用夫妻双方都是加拿大税务居民的情况。
考虑到家庭长期税务规划的问题时，某些特殊条件下，会计师也会建议您主动申请按市价计算转让价，这部分由于要参考全面具体的各种收入因素，每个家庭情况都不同，没有普遍参考性，也就不多赘述。
4. 父母与子女间的赠予（Gift）和遗产继承（bequest, inheritance）
这部分需要根据子女是否满18周岁而定。
为避免财产在家庭内部，由高收入高边际税率的一方向低收入低边际税率的一方转移，父母将房产转移给成年子女的行为，在税务上被视为以市场价格买卖的交易行为。而当接收人为未成年子女时，由于子女并没有支付能力，可理解为实质上财产还被父母代管，所以如果子女在接收和出售该房产时都未满18岁，那么售价和成本都计入父母一方，未成年子女不需对这部分卖房收入报税，但由此收入衍生出的后续收入，需要计入子女收入中。
以上便是一些基本的亲属间房产转移的税务计算原则。虽然比较简略，仍希望能给手中持有投资房并计划转移给亲属，尤其子女的朋友一些提示，提早做好税务规划，避免盲目决定之后的税务损失。