最近我们接到了很多在加拿大有房产的同胞的咨询,说自己卖房却被律师折腾得快崩溃了。卖房都有哪些注意事项,怎样才能避免踩坑?

 

有这样两则小故事。故事的主人公是两位来加拿大留学的学生A和B。他们都在加拿大有自己的房子。他们都于去年回国,但因为海外疫情严重,暂时无法回到加拿大。

 

眼看着自己的学生签证过期,A决定以后就不回加拿大了,老老实实留在国内找份工作。

 

而加拿大这边呢,疫情导致这两年的房价疯涨。A和B的房子都升值了很多。A念叨着反正自己也不打算回加拿大了,不如趁着行情好,把原价200万的房子以300万的价格给卖了。

 

卖房过程很顺利,2021年2月底签合同,3月份交接。正当A沉浸在房价升值带来的喜悦,感到自己即将财务自由、走上人生巅峰的时候,却被律师告知先别高兴太早。

 

原来是A在房子交接前,律师通知他要先找会计师“清税”,拿到税务局的清税证明,否则就要被扣留25%的卖房款。25%就是75万,A感觉自己亏大发了。

1. 什么是清税证明?

清税证明就是加拿大非税务居民在出售房产时,主动向加拿大税务局申请并且取得的预交税凭证。这个证明的目的就是防止非税务居民逃税。

 

如果没有这个证明,律师会扣留25%(最高可达50%)的卖房款作为押金。一天不拿到这个证明,卖家就一天不能拿回全部的卖房款。

 

因为现在A不在加拿大,学生签证也过期了,因此A也就不再属于税务居民,而成了非税务居民。因此A卖房要通过会计师向税务局申请清税证明。

 

什么时候可以申请清税证明?税务局规定,非税务居民应当在卖房合同签订的10日内就提交清税证明的申请。超过这个时限,每天罚款$25加币,最高罚款$2,500加币。

 

清税证明越早申请越好,最好是合同签订当天就开始申请。

 

因为疫情期间,加拿大税务局的工作人员没有正常办公,加上最近非税务居民买卖房产的人特别多,所以排队提交清税证明的人也特别多,通常需要3-4个月才能拿到清税证明。

2. 暂时离境该如何卖房

疫情期间很多加拿大的同胞回到中国,一时半会儿又没法回到加拿大,眼看着自己加拿大的房子价格涨上天,很多人都有落袋为安的念头。

 

是不是所有现在不在加拿大的人卖房都要办理清税证明?怎样才能避免清税?

 

B是我们接下来这个故事的主人公。B也在加拿大留学,自去年回国后就一直呆在国内。他也想卖掉自己3年前就买了的加拿大房子。买家已经找好了,只是由于各种各样的原因,还没有办理房子交接。

 

与A不同的是,B还没有毕业,以后仍打算回加拿大继续学业,学生签证也还在有效期,因此理论上来说,B还算是加拿大税务居民。但他离开加拿大也有一段时间了,税务局到底会如何判定自己的身份,B有点拿不准。

 

于是B就找到了我们王珂会计师事务所,询问怎样才能避免清税。

 

我们的会计师针对B的情况,首先建议B做NR73 determination of resident status(居民身份状态认定)的申请,说明自己是由于疫情被困在中国。如果仍能被税务局判定为加拿大税务居民,那么B在卖房的时候不需要办理清税,就可以拿到全部的卖房款。

 

B按照会计师的建议,赶紧提交了申请。此时是3月份。但是等到4月份,B还没有收到加拿大的判定,坐不住的B在4月份回到加拿大。好在5月份B终于赶上了税务局的税务居民判定,因此顺利地办理了房子交接。

3. 小结

从A和B加拿大卖房一波三折的故事中我们可以学到两点:

 

一是,注意税务居民和非税务居民身份的不同。一旦您由加拿大税务居民转为非税务居民,在卖房时不仅不能享受税收优惠,还应当及时办理清税证明,否则会被暂扣25%的卖房款作为押金。

 

二是,在处理海外财产时有不懂的地方,要及时向律师和会计师寻求专业意见。把该提交的申请尽早提交,有备无患,这样才能避免不必要的损失。如果B没有及时征求会计师的建议,可能也会像A那样无法拿到全部的卖房款。

 

以上内容希望对您能有所帮助。

 

如果您有任何疑问和看法,欢迎来电咨询王珂会计师事务所。我们会为您解读与您息息相关的财税知识,为您的财产保驾护航。