如果你在加拿大买了一套房子，原本一直都是用来出租的，现在打算自住了，要不要交税？如果不得不交税，有没有一些方法可以省税？
前天我们就接到了一位客户李女士的来电。李女士跟先生早些年在加拿大买了套房子，离开加拿大回香港工作以后，加拿大的这套房子就对外出租了。
为了孩子的教育，李女士打算今年先带着孩子回到加拿大，房子也不对外出租了，改为自住，丈夫晚些时候再回加拿大。
这次李女士打电话找我们，就是想问一下，搬回加拿大有什么福利可领，还想咨询一下他们夫妻二人这几年的海外收入要不要向加拿大报税。
这位女士，您的重点放错啦，领福利和海外收入报税，这些都是小case，先放一放。真正应该注意的是房子由出租改为自住，是要收房产增值税的！
房子没卖，哪来的增值税啊？
这是因为税务局会把非税务居民的房子用途变更视同销售。
李女士和丈夫这几年不在加拿大常住，所以夫妻二人的身份就成了非税务居民。
虽然房子并没有卖出去，但是由于这套房子将由出租转为自住，也就是用途发生了变更。这样，房子出租期间的增值收入，是要交税的。
当然，如果夫妻俩都不打算再回加拿大，就没有增值税的问题了。这套房的租金收入，可以一直按照非税务居民有出租收入进行申报处理。
或者，李女士还可以在加拿大再买一套房自住，这样也不用对现在的房子交增值税。
但是如果不得不交税，有没有办法少交点儿税？
我们跟合作伙伴王柯会计师事务所一合计，给她想了这么几个省税方法：
一是投资亏损抵税。还有这种好事儿？有啊。有需要的时候，就可以把投资亏损拿出来抵房子的增值收入了。
虽然李女士不投资，但是她先生是个久经沙场的投资老手了。投资嘛，难免有失手的时候，前年股市大跌时，她先生亏损了几十万，可当时两口子只顾伤心了，没有及时向税务局申报，现在才知道这个可以抵税。当事人表示现在就是后悔，非常后悔！
所以啊，小伙伴们平常万一投资亏损，不要难过，不要想太多，记得及时向税务局申报。
二是养老金储蓄计划（RRSP）。李女士两口子在回香港之前，在加拿大也当了几年的打工人，所以积累了一些RRSP的额度，正好可以拿出来抵扣房产增值。
三是之前没有用完的学费抵税。李女士和丈夫最初来加拿大的时候还是学生，一路品学兼优地从本科读到博士，那些年学费攒下的Credit不少，这次也可以用上了。
四是用于出租房的修补费用抵税。李女士这套房子出租的这三年里，租客换了好几波，对房子也造成了一些损害。李女士为了把房子修复成原样所花的费用和因出租造成的亏损，都是能抵税的。
最后一个方法就是，虽然我们都希望这套房子能不断增值，但如果李女士一家可以等到房价不那么高的时候再搬进来，这样会更有利一些。
是不是出租房转自住，都视同销售要交增值税？
其实也有例外，只要你能满足条件。
这里再给大家分享一个王女士的故事。王女士也是3年前在加拿大买了房子，过去这3年房子也是一直都是出租。
今年王女士决定房子不租了，自己住，但是王女士这次出租房转自住，却一分钱的增值税都没有交。
李女士和王女士情况不是差不多吗，为啥一个需要交增值税，另一个却不需要交呢？
不同的地方就在于王女士一直是加拿大的税务居民。
而且王女士出租房子，也是情非得已。她刚买房就被公司外派到其他省份去了，因此才不得不把她买的新房出租出去。
今年王女士又被公司调回来上班，这下终于可以住回自己家了。但是听说出租转自住是要交增值税的？
说好的加拿大自住房免税呢？我总共就这么一个房子，还要交增值税？
不不不，我们根据王女士的情况，判断她符合45(3)Election的认定，也就是说，在她搬回自住前的4年内，这套房子可以被指定为自住房，从而免增值税。
45（3）Election这么厉害的吗？就没有啥限制条件？
当然也是有的：
- 房子出租期间每年申报出租收入，但不能计提房子折旧
- 房子的使用目的要发生变更
- 每年只能指定一套符合条件的房子做自住房
- 最长4年的优惠期限
以上就是我们总结出的税务居民和非税务居民在面对房子用途变更时的省税技巧，您学到了吗？
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如果您与王女士或李女士的情况相似，可以及时联系我们，提前沟通，提前规划。不要小看这一操作哦，有时候会计师的建议能分分钟帮您省税。